De WOZ-waarde

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De WOZ-waarde wordt door een heffingsambtenaar geschat met behulp van een computerprogramma. Het systeem kijkt naar verschillende kenmerken van uw onroerende zaak, ofwel uw woning. Het systeem stelt bijvoorbeeld de volgende vragen over uw woning:

  • Wat is de oppervlakte van de woning?
  • Heeft de woning dakkapellen?
  • Heeft de woning een garage?
  • Is de woning alleenstaand?
  • In welke regio staat de woning?

Deze lijst is in het echt vele malen langer zodat er een zo nauwkeurig mogelijke schatting gemaakt kan worden van de WOZ-waarde. Uiteindelijk probeert een computer te schatten wat de waarde van uw woning is. Het juist waarderen van de woningen is in de praktijk echter een stuk lastiger waardoor er veel fouten worden gemaakt. Wij zullen een aantal voorbeelden geven waarom het schatten van waardes zo lastig is.

Onjuiste schatting

Waarom is het schatten van een waarde van een woning zo lastig? Zoals u zich mogelijk kunt voorstellen, is bijna geen enkele woning hetzelfde. De woning kan namelijk aan de buitenkant verschillen of anders zijn ingedeeld. De buurman kan een dakkapel op zijn dak hebben geplaatst en u niet. De woning van de buurman zou door dit dakkapel meer waard moeten zijn dan uw woning indien alle andere kenmerken hetzelfde zijn. Als uw woning en de woning van uw buurman vervolgens worden getaxeerd, weten we wat de dakkapel aan waarde toevoegt aan de woning. Omdat dit ingewikkeld is, proberen we het aan de hand van de volgende tabel te laten zien:

Woning A Waarde (€) Woning B Waarde (€)
Oppervlakte: 100 m² 100.000 Oppervlakte: 100 m² 100.000
Type woning: vrijstaand 200.000 Type woning: vrijstaand 200.000
Postcode: 1234 AB 50.000 Postcode: 1234 AB 50.000
Garage: ja (1 stuk) 10.000 Garage: ja (1 stuk) 10.000
Dakkapel: nee 0 Dakkapel: ja (1 stuk) ?
Getaxeerde waarde: 360.000 Getaxeerde waarde: 370.000

De gebruikte waardes zijn enkel indicatief en kunnen afwijken van de realiteit.

Doordat de getaxeerde waarde van de woning bekend is, kunnen we de waarde van de dakkapel uitrekenen. We zien namelijk dat de getaxeerde waarde voor woning B €10.000 hoger is dan woning A. Dit betekent, als alle andere kenmerken gelijk blijven, dat een dakkapel in ons voorbeeld €10.000 waarde aan een woning toevoegt. Maar u zult zich afvragen hoe wij weten wat de waarde van 100m² oppervlakte is. Dat is een terechte vraag. De waarde van de oppervlakte wordt op dezelfde manier geschat als de waarde van de dakkapel. Het computerprogramma dat de waardes schat, heeft dus veel verschillende woningen nodig om precies de waarde te weten van uw woning. Hierin maken computers helaas veel fouten. Het kan voorkomen dat de woning een te lage waarde krijgt toegekend, maar het tegenovergestelde kan ook: de woning wordt onterecht te hoog gewaardeerd. Dit kan ook bij u het geval zijn waardoor u mogelijk te veel belasting betaalt. Maak nu gratis bezwaar.

Trainen van een computersysteem

Uiteindelijk bepaalt een computersysteem de meeste waardes van gebouwen in Nederland. De computers moeten echter eerst ‘getraind’ worden door verschillende taxatieverslagen voordat het systeem een accuraat resultaat kan geven. Deze training moet echter zeer zorgvuldig gedaan worden met vele verschillende taxatieverslagen. Een dergelijke training kan er als volgt uit zien:

Oppervlakte (m²) Garage Postcodegebied Geschatte waarde (computer) Getaxeerde waarde (ambtenaar)
100 1 5100 € 290.000 € 300.000
200 1 5200 € 400.000 € 380.000
120 0 5300 € 320.000 € 325.000
150 0 5200 € 330.000 € 300.000

De gebruikte waardes zijn enkel indicatief en kunnen afwijken van de realiteit.

In de praktijk zien we vaak dat de geschatte waarde het computersysteem afwijkt van de getaxeerde waarde. Dit is niet meer dan normaal omdat het computersysteem een schatting geeft op basis van andere gebouwen. Hierin zit vaak een bepaalde afwijking. Deze afwijking probeert het systeem zo klein mogelijk te maken zodat het model zo accuraat mogelijk wordt. Echter, dit is erg moeilijk omdat de waarde van uw woning van heel veel aspecten afhangt. In het voorbeeld gebruiken we enkel de oppervlakte, of de woning een garage heeft en het postcodegebied. In realiteit hangt de waarde van uw woning ook van vele andere dingen af die de computer niet kan zien en dus niet kan meenemen in een schatting van de waarde van uw woning. Met de volgende afbeelding kunt u zien hoe de afwijking van de werkelijke waarde en de geschatte waarde door een computer kunnen afwijken.

Lineaire Regressie

In de afbeelding hierboven zijn een aantal dingen te zien. De individuele puntjes stellen de waarde voor van verschillende huizen. De blauwe lijn is een trendlijn die de trend van de individuele puntjes in kaart brengt. Deze blauwe lijn is de regressielijn. Deze lijn wordt door computers berekend met ingewikkelde wiskundige modellen. De rode gestippelde lijn is de afwijking tussen de trendlijn en de echte waarde. De computer zal de trendlijn volgen om een waarde aan uw woning toe te kennen. De woning kan in het echt meer of minder waard zijn. De rode stippellijn geeft dus aan hoe groot het verschil is tussen de waarde van de computer en de echte goed gewaardeerde WOZ-waarde.

Geen perfecte schatting

We kunnen zien in de afbeelding dat uiteindelijk vrijwel geen enkele woning perfect is gewaardeerd door de computer. Alle waardes liggen namelijk niet op de trendlijn, maar eronder of erboven. Als het puntje onder de trendlijn ligt, dan is uw woning hoger gewaardeerd dan dat het werkelijk waard is. Het tegenovergestelde geldt voor de puntjes boven de trendlijn.

Dit is moeilijke stof om te begrijpen. Wat u er echter uit moet halen, is dat de schatting van de heffingsambtenaar met een computer niet altijd goed is. De heffingsambtenaar probeert de rode lijnen zo klein mogelijk te maken zodat de waarde het meest overeenkomt, maar dat is niet altijd mogelijk. De kans is groot dat uw woning dus niet goed is gewaardeerd. Dit betekent echter niet dat uw woning altijd een te hoge WOZ-waarde heeft. Het kan ook voorkomen dat uw woning te laag is gewaardeerd. Als u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde kan uw woning echter niet hoger gewaardeerd worden waardoor u meer belasting moet betalen. U kunt dus nooit slechter worden van een bezwaar. Benieuwd hoe dat komt? Klik hier.

Conclusie

We hebben gezien in de bovenstaande uitleg dat de waarde van uw woning nooit perfect geschat kan worden. Het komt vaak voor dat uw woning te hoog is gewaardeerd, maar uw woning kan ook te laag zijn gewaardeerd. Omdat het moeilijk uit te leggen is hoe de heffingsambtenaar de WOZ-waarde schat met behulp van een model, probeerden wij het zo kort uit en goed mogelijk uit te leggen. Daarbij moet gezegd worden dat dit niet het volledige plaatje is. Er komt natuurlijk veel meer kijken bij modellen die uw WOZ-waarde schatten. Juist daarom is het lastig voor burgers om te begrijpen hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen. Er blijft namelijk sprake van een ‘black-box’. Niemand behalve de belastingdienst en gemeentes weten dus hoe de WOZ-waarde precies geschat wordt.

Vragen of opmerkingen? Neem contact met ons op! Wij assisteren u graag.

Nog meer weten? Lees verder.

Wij verlagen uw WOZ-waarde.

Maak gratis en eenvoudig bezwaar binnen vijf minuten.

Maak gratis bezwaar
Neem contact op